Источник: freepik.com
Квартира, находящаяся в ипотеке, - это ликвидный, но юридически сложный актив. С одной стороны, это жилье с чистой историей (банк уже провел юридическую проверку), с другой - наличие обременения в виде залога требует особой дисциплины от участников сделки. О том, как правильно структурировать сделку, чтобы не потерять деньги, не нарушить закон и минимизировать риски, рассказывает Гульнара Флюровна Ручкина, декан Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ.
«Мнение эксперта «Продажа ипотечной квартиры - это не просто передача ключей и денег, это сложный механизм погашения или перевода долга, - комментирует Гульнара Ручкина. Главная особенность, о которой нельзя забывать сторонам: недвижимость находится в залоге у банка до полного исполнения обязательств. Свободное распоряжение таким имуществом законом не допускается. Росреестр не зарегистрирует переход права собственности без подтверждения кредитора, что он контролирует расчеты. Однако участие банка в сделке — это не барьер, а гарантия безопасности для обеих сторон, позволяющая избежать мошеннических схем».
В зависимости от финансовых возможностей покупателя и условий банка, существуют три стандартные и одна рискованная схема реализации такого жилья.
Вариант 1. Полное погашение долга деньгами покупателя Это оптимальный и наименее бюрократический вариант. Покупатель располагает собственными средствами, сумма сделки покрывает остаток долга перед банком. «В этом случае банк выступает в роли оператора расчетов, — поясняет эксперт. — Стороны заключают договор купли-продажи, где прописывают, что средства направляются на закрытие кредита. Покупатель вносит деньги на аккредитив или счет эскроу. После регистрации перехода права собственности в Росреестре банк списывает сумму долга, снимает обременение, а продавец получает разницу. Это классическая и самая безопасная схема, где риски сведены к минимуму».
Вариант 2. Перевод долга на покупателя. Если у покупателя нет полной суммы, но он готов принять на себя обязательства продавца, возможно переоформление ипотеки. «Перевод долга — это инструмент, который может быть выгоден, если текущая ставка по кредиту ниже рыночных предложений, - отмечает Гульнара Флюровна. Однако здесь покупателю нужно проявить особую осмотрительность. До подписания соглашения о переводе долга необходимо запросить у банка справку о состоянии ссудного счета и выяснить, нет ли просрочек. К новому заемщику перейдут не только тело кредита, но и обязанность по уплате штрафов, если таковые имелись. Согласие банка на такую схему обязательно, и финансовое состояние нового заемщика будет тщательно проверено».
Вариант 3. Новый кредит для покупателя. Наиболее распространенный, но технически сложный сценарий, особенно если новый покупатель оформляет ипотеку в другом банке. «Идеально, когда и старый, и новый кредиты сосредоточены в одной финансовой организации, - подчеркивает декан. Это ускоряет процесс перехода залога. Если же покупатель обращается в сторонний банк, возникает ситуация “снятия и наложения” обременения. Сторонам необходимо четко синхронизировать действия: банк покупателя переводит средства на счет банка продавца для погашения предыдущего кредита. Сложность заключается в том, что не все кредитные организации готовы работать с объектами, находящимися в залоге у конкурентов. Это требует детального юридического сопровождения».
«Особые риски: сделка со снятием обременения до регистрации В поисках экономии времени или в случае отказа банка от взаимодействия стороны иногда пытаются сначала вывести квартиру из залога за счет средств покупателя (аванс), а затем уже оформить куплю-продажу. «Я бы назвала эту схему “экстремальной”, - предостерегает Гульнара Ручкина. Для покупателя она сопряжена с колоссальными рисками. Передавая крупную сумму продавцу для досрочного погашения его кредита без одновременной регистрации перехода права собственности, покупатель теряет контроль над сделкой. В случае банкротства продавца или наличия у него иных долгов, на квартиру может быть наложен арест уже после снятия залога, а деньги вернуть будет крайне сложно. Я рекомендую прибегать к такому способу, только если сумма “освобождения” от залога сопоставима со стандартным задатком, а продавец является вашим близким родственником, в порядочности которого вы уверены на 100%. Во всех остальных случаях необходимо настаивать на расчетах через банковские ячейки или счета эскроу с участием кредитора».
Рынок ипотечных квартир высокорисковый, но при этом хорошо регламентированный. Успех сделки зависит от грамотного выбора юридической схемы. «Моя главная рекомендация и продавцам, и покупателям - не пытаться “обойти” банк, - резюмирует Гульнара Флюровна Ручкина. Сторонам следует помнить: банк не является врагом сделки. Его участие обеспечивает прозрачность расчетов и чистоту перехода права. Перед подписанием договоров обязательно проверьте продавца через реестр судебных приставов и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если вы не уверены в своих силах, привлекайте профессиональных юристов или нотариуса. И помните: титульное страхование в таких сделках - это не прихоть банка, а единственная гарантия сохранения ваших инвестиций в случае оспаривания сделки в будущем».
Подписывайтесь на наш Telegram-канал — там еще больше важных новостей!
